BTW compensatie stichtingskosten

Hallo,

Ik ben een student aan de TUDelft en ben momenteel voor mijn afstudeerscriptie markthuren voor kantoorgebouwen aan het vergelijken met huren gevraagd voor Rijksgebouwen.

--1 groot verschil bij deze vergelijking is dat als overheidsdiensten direct willen huren bij de markt, ze bovenop de huur een BTW schadeloosstelling moeten betalen. (overheidsdiensten mogen namelijk niet opteren voor belaste verhuur waardoor de verhuurder de BTW over de stichtingskosten niet mag terugvorderen. Hiervoor dient hij schadeloos gesteld te worden. (gebeurt vaak!)

Bij 1 van mijn casestudies trof ik het volgende:
1) verhuurder bepaald BTW over de stichtingskosten en maakt deze bekend aan hurende dienst (middels accountantverklaring
2) verhuurder bepaalt het deel van het gebouw dat gebruikt wordt door overheidsdienst, voor dat deel is de overheidsdienst de verhuurder BTWcompensatie verschuldigt.
3) Deze BTW compensatie dient de klant/huurder in 10 jaar terug te betalen. (wettelijk vastgelegd waarschijnlijk?)daarom zet de verhuurder dit bedrag uit in de tijd (10jr) en maakt deze contant!
4) alle opgetelde contante waarden noemt de verhuurder de hoofdschade en zet hij uit in een annuiteit (in dit geval 1717662,77 euro)
5) De annuiteit heb ik hieronder weergegeven.18 halve jaren, rente 7% per jaar = 0,034408043 op halfjaar basis

Schuld schuld
Primo annuiteit rente aflossing Ultimo
1 1717663 125279 54791 70488 1647175
2 1647175 125279 52365 72913 1574261
3 1574261 125279 49857 75422 1498839
4 1498839 125279 47262 78017 1420821
5 1420821 125279 44577 80702 1340120
6 1340120 125279 41800 83479 1256641
7 1256641 125279 38928 86351 1170290
8 1170290 125279 35957 89322 1080968
9 1080968 125279 32883 92396 988572
10 988572 125279 29704 95575 892998
11 892998 125279 26416 98863 794134
12 794134 125279 23014 102265 691869
13 691869 125279 19495 105784 586086
14 586086 125279 15855 109423 476662
15 476662 125279 12090 113189 363474
16 363474 125279 8196 117083 246391
17 246391 125279 4167 121112 125279
18 125279 125279 0 125279 0

Ik heb de annuiteit in excel geprobeerd na te bouwen. Dit is gelukt. Voor de aflossing heb ik de formule:

Wn= a* (1+r)ⁿ-1/r gebruikt. Voor aflossing in jaar 1 werd dat dan:
a= (1717663)/((1+0,034408043)¹⁸-1/0,034408043)
a= 70488
Schuld Ultimo werd dan 1717663-70488=1647175

Dit heb ik vervolgens gedaan voor alle 18 halve jaren.

Vragen: Kunnen jullie mij uitleggen wat ik, en de verhuurder nu precies gedaan hebben? En, hoe komt de verhuurder aan het annuiteits bedrag en de rente? Zit de rente niet al in het aflossingsbedrag (vangt hij nu rente dubbel?)? Klopt de annuiteit?

Tot slot: waarom maakt de verhuurder de BTW compensatie eerst contant om vervolgens het contant gemaakte bedrag in een annuiteit te zetten? (eerst rente eraf, dan weer rente erbij? Waarom niet verschuldigde BTW bedrag gedeeld door 10 jaren, uitzetten in de tijd en rente over rente erbij op tellen en dat factureren aan de huurder??

Bij voorbaat dank voor uw hulp,

Jeroen

PS: ik heb hier lang op gezeten en kwam er niet uit.

Jeroen
Student universiteit - donderdag 4 september 2003

Antwoord

Hoi Jeroen,

Eerst zeggen dat je de verkeerde formule gebruikt hebt. W_n staat voor de waarde van de n-de term (of in de n-de periode), dus de waarde van de 18-de periode, zijnde de eindwaarde. Je hebt daar echter de beginwaarde ingevuld. De eindwaarde = beginwaarde + alle intresten. Eenvoudiger is echter om gewoon de formule met de beginwaarde te gebruiken.

W₀ = a * [ (1 - (1 + r)^-n) / r ]

Voor de waarde van a heeft dit geen effect (die kloppen allemaal), enkel de waarden van de totale aflossing en de rente zijn te laag. De juiste cijfers vind je in het Excel-bestand onderaan.

Kijk ook eens naar de rente. Die kan je rechtstreeks berekenen door het percentage van het uitstaand bedrag te nemen. Voor periode 1 zouden we dan moeten uitkomen op 59101,42 euro intrest. Maar om op je vragen te antwoorden:

1) Wat gebeurt er nu juist. Eerst wordt het bedrag verdisconteert. Over het nut hiervan heb ik het zodadelijk. Dit bedrag moet terugbetaald worden via 18 halfjaarlijkse termijnen. Per termijn moet men 125279 aflossen. Dit kan men berekenen door uit bovenstaande formule voor de beginwaarde de waarde van a te berekenen. Deze waarde geldt voor alle periodes. Dus niet zoals jij gedaan hebt, door het voor elke periode apart te berekenen (doordat de waarde bij Primo steeds daalt in dezelfde mate als de waarde van je aflossing stijgt, heb je toch steeds de juiste waarde gekregen). Het kan dus ook eenvoudiger.

Nu in deze annuïteit zitten 2 delen. De rente en de aflossing. De rente kan je eenvoudig berekenen en de feitelijke kapitaalsaflossing is gewoon het verschil met de annuïteit. De annuïteit wordt elke periode betaald, dus zit hier maar 1 keer rente in.

2) ik denk dat je vooral problemen hebt met dat verdisconteren. Ik vermoed dat de verklaring daarvoor ligt bij het feit dat je met de overheid te maken hebt. Ik ken enkel de situatie in België, maar hier is het zo dat alles waarbij de overheid in de toekomst geld krijgt of geeft, dit eerst verdisconteert moet worden naar het huidige tijdstip. Als de overheid binnen 10 jaar € 1.000 krijgt, vertrekt men in de berekeningen met wat het geld nu waard is.

Alles heeft eigenlijk te maken met de tijdswaarde van geld, de inflatie dus. Een muntstuk van € 1 is volgend jaar nog maar ±98 eurocent waard. En de overheid houdt rekening met dit systeem. Opgelet: het gaat hier dus niet om 7% intrest die men gebruikt, maar om het inflatiepercentage. Meestal neemt men gewoon eenvoudigheidshalve 3%. Misschien kan je dat zelf wel achterhalen in jouw geval.

In de privé-sector (vb lenen bij een bank) lost men het inflatieprobleem doorgaans op door het inflatiepercentage op te tellen bij het rentepercentage (bij hoge inflatie zal de bankrente ook hoog zijn). In jouw case is het misschien ook zo dat de verwachte geldstromen verschillen per jaar, dan is het ook beter om eerst te verdisconteren.

Ik hoop dat ik je heb kunnen helpen, heb je nog vragen of problemen, laat het dan weten.

Groetjes,

Zie Excel-bestand

vrijdag 5 september 2003

Re: BTW compensatie stichtingskosten

©2001-2024 WisFaq