Allereerst wil ik je graag bedanken voorje snelle en duidelijke antwoord op mijn vraag. Daar wil ik aan toevoegen dat ik het bewonderenswaardig vind wat jullie doen via deze site. Dagelijks worden een hoop mensen geholpen met een mindere wiskunde knobbel.
Tot slot heb ik nog een vraag naar aanleiding van et antwoord dat je me gaf op mijn vraag. Nogmaals in het kort: Verhuurder loopt BTW mis over de huur omdat de klant in dit geval een overheidsinstantie is.Overheidsinstantie mag niet opteren voor BTW belaste huur. De verhuurder wil schadeloos gesteld worden binnen de herzieningstermijn (wettelijk vastgesteld) van 10 jaar voor het betaalde BTW bedrag over de stichtingskosten.
BTW over stichtingskosten was bv 3mln euro. Overheidsinstantie huurt slechts 1/3 van het gebouw en dient dus een derde van 3mln= 1mln euro te betalen aan de verhuurder. Dit bedrag is op tijdstip van aanvangshuur dus gewoon 1mln euro waard en kan zo handje contantje afgedragen worden. Echter de klant heeft het budget hiervoor niet. Wat de verhuurder vervolgens doet snap ik niet! Hij zet het bedrag van 1 mln uit in de tijd tegen 1 ton per jaar de komende 10 jaar. Deze bedragen maakt hij contant naar jaar aanvangshuur. Opgeteld zijn de CW's kleiner dan 1mnl euro. De opgetelde CW's worden vervolgens in de annuiteit gezet en hoofdschade genoemd.
Vragen: -Waarom vraagt hij niet jaarlijks 100000*(1+rente)^n? (Dat is immers meer dan de bedragen jaarlijks uit de annuiteit). Iets zegt mij dat dit niet mag, maar ik weet niet waarom niet. (Rente = dan inclusief inflatie?) -Waar komt de herzieningstermijn van 10 jaar vandaan? Na 10 jaar hoeft er geen BTW meer betaald te worden over een pand? - De klant besluit voor intrede in het gebouw een extra verdieping te huren. In het huurcontract wordt het deel van de BTW dat aan de verhuurder verschuldigt op basis van deze verdieping NIET contant gemaakt en direct in een annuiteit geplaatst. Het jaarlijks af te dragen bedrag ligt dan hoger! Dit is inconsistent vergeleken met het andere deel van het gebouw (1/3e). Mag dit wel? Wat doet de verhuurder dan? Is dit extra rendement voor de verhuurder?
Met vriendelijke groet,
jeroen Plaisier
Jeroen
Student universiteit - maandag 8 september 2003
Antwoord
Hoi Jeroen,
Eerst over het verdisconteren. Ik zie nu dat ik een stap heb overgeslagen die voor mij evident is, maar voor jouw niet. Ik heb het ook van de verkeerde kant uitgelegd. Het verhaaltje van dat 100 euro volgend jaar er nog maar 98,04 is, is vanuit het standpunt van de consument. Vanuit het standpunt van de overheid is het andersom: 100 euro is er volgend jaar 102 waard. Alleen is deze situatie moeilijk te begrijpen en uit te leggen (vergelijk het met een winkel. Voor een product dat nu 1 euro kost, krijgt hij er volgend jaar 1,02 euro voor, eigenlijk ter compensatie van dat het geld minder waard is). Ik ga hier niet dieper op in, omdat ons dat vrij ver zou leiden, en ik denk dat het niet echt nodig is om heel de achtergrond te weten.
Dus, dit betekent dat de verdisconteerde waarde inderdaad kleiner is dan 1 miljoen euro. Dat verdisconteren gebeurt als volgt: jaar 1: 100.000 / (1+r)1 jaar 2: 100.000 / (1+r)2 ... jaar 10: 100.000 / (1+r)10
En dan die 10 waarden optellen. Omdat je hier elk jaar hetzelfde bedrag hebt, kan je ook volgend formule gebruiken: Verdisconteerde waarde = [ (1-(1+i)-n) / rente ]
De uitleg hiervan vind je hier wel op de site bij vragen over annuïteiten. Het is hetzelfde achterliggende systeem. Herschrijven van bovenstaande meetkundige rij.
Nu met het wat verder uit te werken en door je extra informatie, is er een bijkomende reden waarom verdisconteren nodig is. Er wordt uitgegaan van dat de verhuurder eerst het volledige bedrag zou moeten betalen. Dit bedrag kan enkel de verdisconteerde waarde zijn. Dit is dus lager dan de totale schuld, omdat je het moet bekijken alsof de overheid dat geld zeker heeft en verder belegt. De opbrengsten van intrest door te beleggen zullen ervoor zorgen dat na 10 jaar er toch aan 1 miljoen euro gekomen wordt (de intrest vult als het ware het mindere bedrag door te verdisconteren op). Intrest en inflatie hangen trouwens vrij nauw samen, die intrest compenseert dan de inflatie.
Nu, hier wordt er niet betaald en moet er afgelost worden en daar komt dan de uitleg met de annuïteiten uit je eerste vraag bij. Bij een gewone lening wordt er vanaf deze fase gewerkt. Men heeft geld te kort en neemt een lening, maar verdisconteren is niet nodig.
Waarom vraagt hij niet jaarlijks 100000*(1+rente)^n
Dat gebeurd eigenlijk in die annuïteitenformule uit je eerste vraag. Onder die formule zit hetzelfde systeem van het verdisconteren (vermenigvuldigen ipv delen). jaar 1: annuïteit * (1+r)1 ... jaar 10: annuïteit * (1+r)10
Waar komt de herzieningstermijn van 10 jaar vandaan?
Ik denk dat dit gewoon wetgeving is. In dit geval vrij nutteloos omdat het bedrag inderdaad terugbetaald is. Op een herzieningsmoment worden de voorwaarden van de afbetaling terug bekeken (vb snellere aflossing, lagere rente als de rente bvb lager is dan in het begin, ...) omdat de situatie anders kan zijn. Zoals ik uit je gegevens kan afleiden is het voor de verhuurder zo dat hij het zeker voor het herzieningsmoment in orde wil zijn (vb uit vrees voor een hogere rente).
Met je laatste vraag over het huren van een extra verdieping kan ik je niet echt helpen. Normaal moet dit inderdaad verdisconteert worden (eigenlijk gewoon consistent verlopen met de rest). Enige mogelijkheid is dat het om een bedrag gaat van dit jaar, en er dus niet verdisconteerd moet worden. Ofwel staat er iets speciaals in het contract voor bijkomende verdiepeingen, wat mij vrij vreemd zou lijken want die situatie is slechter in verhouding met de oorspronkelijke situatie voor de verhuurder.
Dit is een reactie op vraag 13977 
